Türkiye’de bankalardaki yüksek konut kredisi faizleri ve Corona virüsü salgınının etkisiyle 6 aydır yıllık bazda gerilemeyi sürdüren konut satışları, Mart ayında yükselişe geçti. 2021 Mart ayında Türkiye genelinde konut satışları, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 2,4 oranında arttı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan konut satış istatistiklerine göre, Mart ayında satılan konut sayısı Şubat ayına göre yüzde 36,95 oranında yükseldi. Türkiye genelinde satılan toplam konut sayısı 111 bin 241 oldu.
Konut satışlarında İstanbul 22 bin 7 konut satışı ve yüzde 19,8 ile en yüksek paya sahip oldu. İstanbul’un ardından 11 bin 3 konut satışı ve yüzde 9,9 pay ile Ankara, 6 bin 636 konut satışı ve yüzde 6 pay ile İzmir geldi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 15 konut ile Ardahan, 16 konut ile Hakkari ve 52 konut ile Tunceli oldu.
İpotekli satışlar gerilemeye devam ediyor
Mart ayında bankaların yüksek konut kredisi faizleri, ipotekli konut satışlarına yansıdı. Türkiye genelinde geçen ay ipotekli konut satışları, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 49,7 azalarak 21 bin 815 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 19,6’da kaldı. Diğer satış türleri sonucunda konutların el değiştirmesi ise bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 36,9 artarak 89 bin 426 oldu.
Kamu bankalarının 2020 Haziran ayında salgında piyasaları canlandırmak amacıyla başlattığı düşük faizli ve yüksek vadeli konut kredisi kampanyalarının sona erdiği Eylül ayından bu yana, ipotekli konut satışları yıllık bazda geriliyor. VOA Türkçe’ye değerlendirmede bulunan İstanbul Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sorumlu Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman ise diğer satış türlerinin faiz koşullarından etkilenmeden, uzun dönem ortalamasıyla uyumlu şekilde konut satışlarını arttırdığını söyledi.
Ancak Büyükduman, Mart ayında konut satışlarında yaşanan artışı, Corona virüsü salgınının başladığı 2020 Mart ayında gerçekleşen düşüşün etkisine bağladı. Büyükduman, “2020 yılının Ocak ayı konut satışları, 2019 yılının Ocak ayının yaklaşık yüzde 40-50 üzerindeydi. 2020 Şubat ayında da konut satışları, 2019 yılına göre yine yüzde 40-50 yukarıdaydı. Ama Mart ayındaki konut satışları 2019’a göre hemen hemen aynı rakamlarla bitti. Çünkü 2020 yılı Mart ayının 10’undan itibaren pandemi etkisini göstermeye başlamıştı. Eğer pandemi etkisi olmasaydı, o ayki satış önceki ayların ve bir önceki senenin performansına göre muhtemelen 140-150 binlere yaklaşabilecekti. Dolayısıyla aslında 2020 Mart ayındaki satış rakamları düşük olduğu için bu sene sanki bir artış varmış gibi gözüküyor. Eğer pandemi etkisi görülmeseydi, muhtemelen geçen yıla göre yüzde 30 daha düşük konut satışlarını konuşacaktık” dedi.
“Normalleşme süreci satışları hareketlendirdi”
Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme A.Ş Genel Müdürü Makbule Yönel Maya ise Mart ayında salgın önlemlerinin gevşetilmesinin ve normalleşme sürecinin, konut piyasasının hareketlenmesine yol açtığını kaydetti. Ekim ayında başlayan hafta içi akşam ve haftasonu sokağa çıkma yasakları nedeniyle konut almak isteyenlerin emlak ziyaretleri yapamadığını söyleyen Maya, “Mart ayındaki satışı 1 Mart itibariyle gevşeme politikalarına bağlıyorum. Sokağa çıkma yasaklarındaki kısıtlamaların kademeli olarak normalleşmesiyle ilintilendiriyorum. Bir diğer yan faktör de dışarı çıkma yasakları, kısıtlamalar, salgın kaynaklı öngörülemezlik ve belirsizlik Ocak-Şubat’ta talep geciktirmelerine neden oldu. Mart’ta hareketlenme olunca artı yönlü etki etti. Son olarak da çok cüzi bir etkisi olsa da şunu söylemeden geçemeyeceğim. Şubat ayına göre Mart ayında konut kredisi faiz oranları bir miktar daha azdı. Çok düşük, yüzdesel oranda azdı. Ama yine de birtakım banka kampanyaları bu hareketliliğe sebep oldu diyebilirim” ifadelerini kullandı.
“Konut stoku kısıtlı, yeni üretim az”
TÜİK’in verilerine göre, ilk elden satılan konutların sayısı da ikinci el konutların gerisinde kaldı. Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 2,1 azalarak 33 bin 365 olarak gerçekleşti. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı yüzde 30 oldu. İkinci el konut satışları ise bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 4,4 artış göstererek 77 bin 876 oldu.
Sıfır konutların satışlardaki payının düşmesini, yeni üretilen ve satışa sunulan konut stokundaki azalmaya bağlayan Maya, “Yapı ruhsatlarındaki azalmayı 2017 itibariyle görmeye başladık. Geçtiğimiz 5 yılda en fazla ruhsat alınan dönem 2017’ydi. Türkiye’de ortalama bir konut üretim sürecinin, özellikle markalı, büyük konut projelerinde sözleşme gereği üç yıl olduğunu düşünürsek 2017’de alınan ruhsatların, 2020 yılında teslim edildiği çıkarımını yapabiliriz. Dolayısıyla artık arza katılan yeni konut stoku olmadığı için ilk kez satılan konutlarda da bir düşme var. 2014-2015 yıllarıyla, yüzde 49-yüzde 51 bandında ilk kez ve ikinci el satılan konutların yüzdesel dağılımı oluyordu. Ama bu yıl artık yüzde 30’lar bizim yeni normalimiz oldu diyebilirim” şeklinde konuştu. İnşaat maliyetlerinde yaşanan artışın yeni konut projelerinin yapılmasını zora soktuğunu belirten Maya, salgında değişen konut tercihlerinin ise yeni projeler için motivasyon kaynağı olduğunu söyledi.
“Yeni konut üretimi olmazsa fiyatlar yükselmeye devam eder”
Peki, Türkiye’de konut stokunun kısıtlılığı ve yeni konut üretimindeki durgunluk fiyatları nasıl etkiler? İndirimli kredi faizleri döneminde yükselişe geçen konut fiyatları düşer mi? Gayrimenkul değerleme uzmanı Büyükduman, “Türkiye’de kullanım izni alınan konutların sayısı 100 ise satışı gerçekleşen konutların ortalaması 80 adet. Sanki bu aradaki fark sürekli birikiyor ve stok oluşturuyor gibi düşünülse de çok uzun yıllardır bu şekilde devam ediyor. Neredeyse 10 yıldır böyle bir yapısal durum var. Bu yapısal durum nedeniyle ben bir stoktan söz edemiyorum. Fakat arz tarafında zayıflama olduğu bir gerçek. Dolayısıyla hala Türkiye’nin demografik dönüşümüne ve dinamiklerine denk düşecek sayıda son iki yıldır konut başlangıcı yok. Zaten konut fiyatlarındaki artış da piyasada bir arz noksanlığı olduğunu bize gösteriyor. Dolayısıyla yeni konut arzları gelmediği müddetçe hem fiyatlar hem kiralar yukarı yönlü seyredecek gibi gözüküyor” dedi. Büyükduman, Türkiye’de konut fiyatlarının kira çarpanı hesaplamasına ve kişi başı gelire göre yüksek olduğunu da ifade etti.
Konut fiyatlarının, konut stokunun bol olduğu dönemde arttırılamadığı için gelinen noktada yükselmeye başladığını kaydeden TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş’den Maya ise “2017 ile 2019 yılları arasına bakacak olursak Türkiye’de konut fiyat endeksi enflasyon karşısında negatif getiri elde etti. Dolayısıyla reel olarak bir getirisi yoktu. Müteahhitler ya da geliştiriciler 2017-2019 arasında konut fiyatlarını maliyetleri dikkate alarak çok da arttıramamışlardı. Stok bolluğu içinde ilk eğilim elindeki bitmiş ürünü ya da bitmek üzere olan ürünü satmak yönündeydi. 2020 yılı itibariyle artış yapmak durumunda kalındı. Burada tuhaf bir durum yok” dedi. Konut satışları önceki aylarda düşüş trendine girmesine karşın konut fiyatlarının artmaya devam ettiğine dikkat çeken Maya, bunda gayrimenkul fiyatlarının nakde dönüşmesinin (likiditesinin) yavaşlığının aldatıcı olduğunu, yakın gelecekte konut fiyat endeksinin azalmaya geçmesini beklediğini söyledi.
“Yabancılara satışı kur etkisi arttırdı”
TÜİK’in verilerine göre, Mart ayında yabancılara yapılan konut satışları da bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 39,9 artarak 4 bin 248 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 2 bin 119 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul'u sırasıyla 889 konut satışı ile Antalya, 252 konut satışı ile Ankara, 184 konut satışı ile Mersin ve 129 konut satışı ile Yalova izledi. Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı İran vatandaşlarına yapıldı. İran vatandaşları Türkiye'den 663 konut satın aldı. Bunu sırasıyla, 644 konut ile Irak, 419 konut ile Rusya Federasyonu, 302 konut ile Afganistan ve 166 konut ile Kazakistan vatandaşları izledi.
Yabancılara yapılan konut satışlarının geçen ay artan döviz kurunun etkisinden kaynaklı olarak görece yükselişe geçtiğini vurgulayan Büyükduman, yabancıların Türkiye’deki konut sektörüne ilgisinin arttığını söyledi.
“Konut satışları Nisan’da yeniden düşüşe geçer”
Büyükduman, 2021 yılının genelinde konut sektöründe zayıflama yaşanmasını beklediğini kaydetti. TÜİK’in açıkladığı verilere göre, konut satışlarının Ocak-Mart döneminde yüzde 22,9 azaldığını vurgulayan Büyükduman, “Geçen yılın ortasında pandemiye yönelik önlemler ve kapanmalar, kısıtlamalar olmasaydı o yüzde 20’lik düşüş de yüzde 30’lar civarında olacaktı. Dolayısıyla ben 2021 yılında yüzde 25-30’lar civarında Türk konut piyasasında bir zayıflama bekliyorum. 2020 yılına göre 250-300 bin adet daha az konut satılacaktır diye tahmin ediyorum. 2021 yılında tabii pandemi de çok belirleyici olacak ama konut piyasası için çok parlak gözükmüyor” dedi. Piyasanın faiz oranlarına bağlı olduğunun da altını çizen Büyükduman, konut kredileri hareketlenmediği sürece satışların aylık 100-110 bin bandını geçemeyeceğini sözlerine ekledi.
Türkiye’de uzun vadede ortalama aylık konut satışlarının 100 bin eğiliminde olduğunu, ancak indirim kampanyalarıyla ve teşviklerle bunun arttırılabileceğini söyleyen Maya ise Nisan ayında konut satışlarında yavaşlamanın yeniden başlayacağı beklentisini dile getirdi. Maya, “Hem kısıtlamaların yeniden artması hem de Ramazan döneminde olmamız konut alımlarını bir miktar geriletecektir. Yıl geneli için bakacak olursak eğer herhangi bir konut kredisi faiz indirimi süreci olmazsa geçtiğimi yıl 1 milyon 500 bin adet konut satışı gerçekleşmişti. 2021 genelinde o adetin bir miktar daha aşağısında gerçekleşir diye düşünüyorum” diye konuştu.
